L’individuazione degli immobili qualificabili come “di lusso” ha rappresentato, nel tempo, un tema centrale ai fini del riconoscimento dell’agevolazione “prima casa”, con rilevanti implicazioni sia in ambito IVA sia in ambito imposta di registro.
La disciplina ha conosciuto un’evoluzione significativa nel corso degli anni, talvolta scaturendo dei disallineamenti nella definizione di riferimento per i due tributi.
Il riferimento normativo
Per decenni, il riferimento normativo è stato rappresentato dal D.M. 2 agosto 1969, che individuava in modo puntuale le caratteristiche delle abitazioni di lusso. Tuttavia, in tempi più recenti, tale disciplina è stata oggetto di parziale “erosione”, quale diretta conseguenza di una evoluzione normativa e interpretativa direttamente connessa alla spettanza di alcune agevolazioni fiscali, tra le quali spicca l’agevolazione “prima casa”.
La circolare 2/E/2014
Un primo tentativo di modifica della disciplina è sorto a seguito della pubblicazione della circolare n. 2/E del 2014, in grado di incidere profondamente sul precedente assetto, ridimensionando la centralità dei criteri vigenti sino a tale data.
In particolare, la modifica ha riguardato l’imposta di registro, introducendo un criterio alternativo basato sulle categorie catastali. Ai fini dell’agevolazione “prima casa”, l’individuazione degli immobili non di lusso è stata ancorata all’esclusione delle categorie A/1, A/8 e A/9, superando il riferimento ai parametri del D.M. 1969. Diversamente, per gli atti soggetti ad IVA, tali criteri hanno continuato a mantenere rilevanza, generando un evidente disallineamento applicativo.
Tale dualismo è stato successivamente oggetto di interventi volti a ricondurre a unità la nozione di immobile agevolabile e a facilitare in tal senso l’attività ermeneutica.
Il D.Lgs 175/2014 e la circolare 31/E/2014
In questa direzione si sono posti il D.Lgs. n. 175/2014 e, soprattutto, la circolare n. 31/E del 30 dicembre 2024, stabilendo l’allineamento tra la nozione di “prima casa” ai fini IVA e quella rilevante per l’imposta di registro, sancendo il superamento del riferimento al D.M. 2 agosto 1969.
Gli interventi consolidano un approccio fondato sul classamento catastale.
Sul piano giurisprudenziale, la Suprema Corte, con l’ordinanza 7621 del 21 marzo 2025, ha inoltre valorizzato criteri valutativi elastici per la classificazione in categorie “di lusso”, riconoscendo rilievo alla localizzazione, alle caratteristiche costruttive e al livello delle finiture. Tale impostazione, a detta della Corte, consentirebbe un adeguamento dinamico della qualificazione immobiliare, evitando rigidità definitorie potenzialmente anacronistiche.
In sintesi, il travagliato processo di riforma ha evidenziato un sistema evolutivo orientato alla semplificazione e al coordinamento tra imposte, pur nel mantenimento di margini interpretativi affidati alla prassi e alla giurisprudenza.
