Con lo Studio n. 36-2026/T, il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito importanti indicazioni sul trattamento fiscale applicabile alla cessione degli immobili classificati nelle categorie catastali “F”, ossia aree urbane (F/1), fabbricati collabenti (F/2), fabbricati in corso di costruzione (F/3), in corso di definizione (F/4) e lastrici solari (F/5).
Il documento evidenzia come tali categorie non possano essere considerate in modo uniforme ai fini IVA, in quanto la disciplina varia in funzione della natura del bene e, in alcuni casi, della sua destinazione urbanistica.
In particolare, per i fabbricati in corso di costruzione (F/3) e in corso di definizione (F/4), la cessione deve considerarsi sempre imponibile IVA, poiché tali immobili risultano ancora inseriti nel ciclo produttivo dell’impresa.
Diversa la situazione delle aree urbane (F/1), per le quali la sola classificazione catastale non è sufficiente a determinare l’applicazione dell’imposta. Occorre infatti verificare la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici: la cessione di un’area edificabile rientra nel campo IVA, mentre quella di un’area non edificabile resta soggetta alle regole dell’imposta di registro.
Per i fabbricati collabenti (F/2) e i lastrici solari (F/5), il Notariato ritiene che trovi applicazione, in via generale, il regime di esenzione IVA previsto dall’art. 10, n. 8-bis, del DPR 633/1972, salvo i casi in cui la norma prevede l’imponibilità.
Lo studio affronta inoltre il tema delle pertinenze e delle agevolazioni “prima casa”, confermando che la verifica deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto della natura del bene principale e della concreta destinazione dell’immobile. In determinate circostanze, i benefici “prima casa” possono trovare applicazione anche per immobili collabenti o in corso di costruzione e definizione.
Le conclusioni del Notariato rappresentano un utile riferimento operativo per professionisti, poiché confermano la necessità di un’analisi sostanziale dell’immobile e non della sola categoria catastale al fine di individuare il corretto trattamento tributario della cessione.
