Acquisto di un immobile pervenuto per donazione

20 Gennaio 2020di Alberto Pegoraro0

In caso di compravendita di immobili la provenienza del bene assume natura sostanziale che non può essere sottaciuta all’acquirente, pena il suo pieno diritto alla risoluzione di un preliminare di compravendita

La recente sentenza n.  32694 del 12/12/2019 della Cassazione ci permette di effettuare qualche riflessione sulla natura della provenienza da donazione di un bene immobile. Nel caso oggetto di controversia, il promettente acquirente aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita di un capannone ad uso artigianale, versando a titolo di caparra la somma di euro 50.000. Il promittente acquirente denunciava di avere solo successivamente appreso che il bene oggetto del preliminare era pervenuto alla promissaria venditrice da donazione dei genitori, il che esponeva il venditore al rischio di azione di riduzione da parte dei legittimari dei donanti. Sempre secondo il promittente acquirente, se avesse saputo di tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto, volendo procedere all’acquisto con mere finalità speculative, chiedendo pertanto di disporsi l’annullamento del contratto, con la condanna della convenuta a restituire il doppio della caparra.

Sia il tribunale sia la corte di appello concordavano nel ritenere che la provenienza da donazione non comportasse di per sé un pericolo di rivendica e che il silenzio sulla provenienza del bene promesso in vendita da donazione non integrasse il dolo contrattuale.

Di diverso avviso la Cassazione, il cui ragionamento prende spunto dalla consolidata giurisprudenza in materia di mediazione secondo la quale la provenienza da donazione dell’immobile promesso in vendita <<costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti>> (Cass. N. 965/2019). Secondo la Corte, se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti, a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore. Infatti, è decisivo il rilievo che il rischio di riduzione, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante rispetto al tempo della donazione. La Corte richiama anche la circostanza che lo stesso sistema bancario è restìo a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia è stato oggetto di una precedente donazione.

La Corte statuisce quindi il seguente principio di diritto: <<in tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi>>.

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